Dans un paysage d’investissement largement dominé par les FNB, les actions cotées en bourse, les obligations et les fonds spéculatifs, les investissements immobiliers privés demeurent souvent sous-estimés.
Dans un paysage d’investissement largement dominé par les FNB, les actions cotées en bourse, les obligations et les fonds spéculatifs, les investissements immobiliers privés demeurent souvent sous-estimés. Pourtant, l’immobilier offre des avantages uniques, notamment des rendements stables et une diversification solide du portefeuille. Contrairement aux actions, il est généralement moins affecté par la volatilité des marchés, ce qui en fait un actif fiable à long terme.
Ce que beaucoup de Canadiens ignorent, c’est qu’ils peuvent tirer parti de leurs comptes enregistrés pour bâtir leur valeur nette et accroître leur richesse grâce à l’immobilier privé.
Avec les comptes enregistrés, les options d’investissement immobilier peuvent inclure des projets de développement ou d'autres véhicules comme les fiducies de placement immobilier (FPI) et les sociétés de placement hypothécaire (SPH).
Bien que la propriété directe d’un bien immobilier ne soit pas autorisée dans les comptes enregistrés tels que les CELI, REER ou FERR, il existe des moyens efficaces d’utiliser ces fonds enregistrés dans le marché immobilier canadien.
Une approche simple consiste à ouvrir un compte d’investissement autogéré, offrant aux investisseurs la liberté de sélectionner et de gérer leurs propres placements. Cela diffère des comptes non autogérés, où les décisions d’investissement sont prises par un conseiller financier ou une institution à votre place.
Les placements enregistrés jouent un rôle essentiel dans la stratégie financière de nombreux Canadiens, en offrant plusieurs incitatifs à l’épargne et des avantages fiscaux importants lorsqu’ils sont utilisés intelligemment.
Voici un aperçu des notions de base pour tirer le meilleur parti de vos placements enregistrés et accéder à l’immobilier privé.
Qu’est-ce qu’un placement enregistré?
Un compte de placement enregistré est un compte désigné par le gouvernement comme étant à imposition différée ou à l’abri de l’impôt. Les revenus générés dans ce compte ne sont pas imposés tant qu’ils ne sont pas retirés ou, dans le cas d’un CELI, ne sont pas imposés du tout.
Voici les trois comptes enregistrés les plus courants :
1. Compte d’épargne libre d’impôt (CELI)
Un CELI fonctionne de manière similaire à un compte de courtage, en permettant d’y détenir divers véhicules de placement admissibles, comme de l’argent comptant, des actions, des obligations, des CPG et des fonds communs de placement. La croissance de ces investissements est totalement à l’abri de l’impôt. Les contributions peuvent être faites à tout moment, et les intérêts, dividendes et gains en capital sont exempts d’impôt à vie. En 2025, la limite de cotisation annuelle au CELI est fixée à 7 000 $ par personne. Le droit de cotisation inutilisé d’une année est reporté à l’année suivante. Peu de gens savent qu’ils peuvent utiliser leur CELI pour investir dans l’immobilier privé.
2. Régime enregistré d’épargne-retraite (REER)
Les REER sont souvent associés au revenu post retraite, mais ils permettent également aux Canadiens de faire croître leur patrimoine et de diversifier leur portefeuille avant de quitter le marché du travail. Les REER offrent deux avantages fiscaux majeurs : premièrement, les cotisations peuvent être déduites du revenu imposable; deuxièmement, la croissance est libre d'impôt. Contrairement aux placements non enregistrés, les rendements ne sont pas soumis aux impôts sur les gains en capital, les dividendes ou le revenu. Cela signifie que les placements dans un REER se capitalisent sur une base avant impôt. Si les fonds communs et les CPG sont des options populaires, les placements privés et les titres dispensés gagnent en popularité, notamment avec la hausse des taux d’intérêt.
3. Fonds enregistré de revenu de retraite (FERR)
Un FERR est un compte enregistré qui vous permet de recevoir un revenu à partir des épargnes accumulées dans votre REER. Comme les REER, les FERR offrent plusieurs options de placement, permettent une croissance à imposition différée, et les montants retirés sont imposables à titre de revenu. Cependant, contrairement aux REER, il n’est pas possible de cotiser directement à un FERR : les fonds doivent provenir d’un REER ou d’un autre FERR.
Comment utiliser les fonds enregistrés pour investir dans l’immobilier
Les comptes enregistrés comme les REER et les CELI offrent aux Canadiens une manière efficace de faire croître leur épargne grâce à des avantages fiscaux — exonération ou report d’impôt — ce qui en fait des outils idéaux pour des stratégies d’investissement à long terme. Alors que le marché immobilier présente des perspectives attrayantes, de plus en plus d’investisseurs cherchent à tirer parti de cet actif en utilisant leurs fonds enregistrés.
Bien qu’il puisse sembler tentant d’utiliser ces fonds pour acheter directement des propriétés locatives ou des résidences d’investissement, des restrictions s’appliquent. À l’exception du Régime d’accession à la propriété (RAP), qui permet aux acheteurs d’une première maison de financer une résidence principale, les REER ne peuvent pas être utilisés pour financer directement des biens immobiliers, comme une mise de fonds ou une hypothèque pour une propriété à revenu. Les CELI sont plus souples, puisqu’ils permettent des retraits libres d’impôt pour des achats, mais ils ne permettent pas la détention directe de biens immobiliers physiques.
Compte tenu de ces limites, la meilleure façon d’investir des fonds enregistrés dans l’immobilier passe par des investissements indirects. Des véhicules comme les Sociétés de placement hypothécaire (SPH) et les Fiducies de placement immobilier (FPI) permettent aux investisseurs d'accéder au marché immobilier tout en maintenant la structure fiscale avantageuse de leurs comptes enregistrés. Une autre option consiste à investir dans des projets de développement immobilier, ce qui permet de profiter de la croissance du marché sans les contraintes de la gestion directe.
Comment investir dans l’immobilier avec des fonds enregistrés
Les Canadiens peuvent investir dans l’immobilier privé en utilisant des comptes enregistrés autogérés. Ces comptes permettent à leur titulaire de choisir la composition de leur portefeuille et de le faire croître à l’abri de l’impôt. Au Canada, transférer des fonds d’un compte enregistré — par exemple d’un REER vers un REER autogéré — n’entraîne pas de pénalités fiscales, tant que le transfert est effectué directement entre institutions financières ou au sein de la même institution. L’Agence du revenu du Canada (ARC) considère ces transferts « en nature » comme non imposables. Il est important d’éviter les retraits suivis de dépôts additionnels, qui pourraient entraîner des retenues d’impôt et des pénalités.
Avant d’investir, il est important de tenir compte de sa tolérance au risque, de son horizon de placement, de ses besoins de liquidité et de ses autres actifs immobiliers.
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3 étapes simples pour investir dans l’immobilier privé avec des fonds enregistrés
- Ouvrez un compte enregistré autogéré :
Demandez l’ouverture d’un compte autogéré auprès d’une banque ou société de fiducie canadienne. Ce type de compte vous donne la liberté d’investir dans des options non traditionnelles, incluant certains placements immobiliers privés admissibles. Assurez-vous d’indiquer le type de compte souhaité (CELI, REER, FERR, etc.). - Alimentez votre compte autogéré :
Transférez des fonds vers votre compte, soit par dépôt direct, soit par transfert depuis un autre compte enregistré. Un transfert depuis un REER ou un CELI doit être coordonné avec votre institution financière pour conserver les avantages fiscaux. - Investissez dans l’immobilier privé :
Une fois les fonds transférés, donnez à votre institution l’instruction d’investir dans le projet immobilier de votre choix. Cela se fait généralement à l’aide d’un formulaire de « Direction de paiement », fourni par l’institution, qui autorise l’achat d’un placement privé. Assurez-vous toujours que le placement respecte les règlements de l’ARC applicables aux comptes enregistrés.
Pourquoi investir dans l’immobilier privé avec des fonds enregistrés?
Investir dans l’immobilier privé à l’aide de fonds enregistrés permet de bénéficier de rendements plus élevés, d’un éventail plus large d’options, et d’un meilleur contrôle. L’immobilier privé est apprécié pour ses rendements ajustés au risque, combinant revenus solides et stabilité. C’est une stratégie particulièrement intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille au-delà des CPG, des fonds communs ou des obligations.
L’un des principaux avantages de l’immobilier est la constance de ses rendements, souvent indépendants des fluctuations boursières. L’intégration d’actifs immobiliers dans une stratégie de diversification peut renforcer la résilience d’un portefeuille en période d’incertitude. Ces placements génèrent souvent un flux de trésorerie rapidement, notamment dans les immeubles commerciaux ou multifamiliaux.
En somme, l’immobilier permet de maximiser le potentiel de croissance des comptes enregistrés, tout en maintenant leurs avantages fiscaux.
Les occasions de placement offertes sur la plateforme Parvis
Parvis propose une variété d’occasions d’investissement immobilier admissibles aux fonds enregistrés, accessibles dans plusieurs provinces — une porte d’entrée idéale pour diversifier votre portefeuille.
Ontario :
- Avanew REIT
- Equiton Income & Development Fund
- 282 MacNab (Lion Heart Development)
- Perch Capital MIC
- Pier 4 REIT
- Secure Capital MIC
- Vector Mortgage Trust
Colombie-Britannique :
Québec :
Conclusion
Investir dans l’immobilier à l’aide de comptes enregistrés comme les REER, CELI, FERR et autres comptes admissibles est une stratégie judicieuse pour diversifier son portefeuille et bénéficier d’une croissance fiscalement avantageuse. Parvis met à votre disposition des options simples et accessibles pour démarrer. Profitez pleinement du potentiel de l’immobilier tout en maximisant les avantages de vos placements enregistrés.
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